RSS

Wycena nieruchomości przez fiskusa nie może być dowolna

23 Sty

Podatniczka, która za kwotę 50 tys. złotych dokonała zakupu niezabudowanej działki o powierzchni ponad 2,5 tys. metrów, wzbudziła zainteresowanie skarbówki, która uznała, iż cena sprzedaży jest zaniżona. Kobieta argumentowała, że cenę zakupu obniżył rolny charakter gruntu. Organ podatkowy ocenił, iż wartość działki jest znacznie wyższa (ponad 125 tys. złotych) i wezwał kobietę do podwyższenia wartości nieruchomości. Przy braku odpowiedzi nowej właścicieli działki, powołany został biegły, który ustalił wartość działki na niespełna 85 tysięcy złotych. Mimo zastrzeżeń podatniczki wniesionych do sporządzonego operatu szacunkowego, fiskus podtrzymał swoją decyzję i wyznaczył kwotę do zapłacenia z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego zdaniem, działka leżała częściowo na terenie przeznaczonym do zabudowy zagrodowej, do pozwalało oznaczać jej wartość podobnie jakby miała status działki budowlanej.

Podatniczka zaskarżyła decyzję urzędu skarbowego do drugiej instancji fiskusa, wskazując m.in. na rolny charakter działek, którego dowodem miało być opłacanie podatku rolnego, a także na błędy w sporządzeniu operatu szacunkowego polegające na złym doborze materiału porównawczego. Ten ostatni argument oparła na fakcie, iż biegły odniósł się do transakcji na rynku nieruchomości w danej miejscowości, ale powoływał się na realia rynkowe w regionie. Wskazała też na fakt, iż nawet gdyby uznać działkę za przeznaczoną do zabudowy zagrodowej, to większe wymagania w stosunku do wykorzystującego ją w ten sposób nie pozwalają na stosowanie wyceny jak dla działki budowlanej.

Izba skarbowa odrzuciła te zastrzeżenia, uznając sposób wykonania wyceny nieruchomości za zgodny z przyjętymi standardami oraz wskazując fakt, iż  przeznaczenie terenu do zabudowy biegły stwierdził w oparciu zapisy obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Uznanie części działki za znajdującą się w obszarze przeznaczonym do zabudowy zagrodowej musiało wpłynąć na wartość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę, zmuszając go do zwiększenia wartości działki w stosunku do tej, jaką posiadałby grunt w całości o charakterze rolnym.

Kobieta zaskarżyła decyzję fiskusa do sądu, zarzucając organom podatkowym brak obiektywnej oceny stanu faktycznego i podważanie prawdziwości danych o zrealizowanej transakcji bez materiału dowodowego.  Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie podzielił tej opinii, oceniając działania fiskusa jako prawidłowe.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego podatniczka twierdziła, iż sąd niesłusznie potraktował nieruchomość jako działkę budowlaną oraz błędnie uznał za prawdziwe twierdzenia fiskusa, iż w miejscowości tej nie dokonywano porównywalnych transakcji.  NSA potraktował zarzuty kobiety z większa uwagą, uznając je po części za słuszne. W wyroku z 9 września 2014 roku (II FSK 875/10) zdecydował się na odesłanie sprawy ponownie do sądu pierwszej instancji, uznając za słuszny zarzut naruszenia art. 151 w zw. z art. 145 par 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 122, art. 187 par 1 i art. 191 Ordynacji podatkowej. Przypominając, iż organ podatkowy może w sytuacji kontrowersji dotyczącej wartości nieruchomości powołać biegłego dla profesjonalnego dokonania jej wyceny, sąd przypomniał, iż wynik pracy rzeczoznawcy stanowi tylko jeden z dowodów w tego typu sprawie, a o wycenie stanowi organ podatkowy, a nie treść operatu szacunkowego. A skoro decyduje fiskus, to powinien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić, na czym opiera przyjętą przez siebie wycenę nieruchomości, bowiem istniejące przepisy nie dają mu prawa do swobodnego kształtowania wartości rynkowej dóbr, niezależnie od wartości rynkowej. Jak przypomniał NSA, z punktu widzenia PCC ma to podstawowe znaczenie, gdyż dotyczy ustalenia podstawy opodatkowania, którą w przypadku tej daniny jest wartość rzeczy lub prawa majątkowego.

Zdaniem sądu, organy podatkowe postąpiły niewłaściwie nie sprawdzając oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów oraz nie badając zasadności twierdzeń biegłego, iż nie mógł dokonać porównania z kupionymi w tej samej miejscowości z uwagi na ich rolny charakter lub skrajny charakter. To właśnie realia cenowe podobnych transakcji powinny być podstawą dla wyceny wartości działki nabytej przez podatniczkę, gdyż lokalizacja ma znaczenie w wyznaczaniu wartości nieruchomości. Dodatkowo, NSA zwrócił uwagę na słuszność argumentacji podatniczki dotyczącej błędnego traktowania przez fiskusa nieruchomości przeznaczonej do zabudowy zagrodowej tak samo jak działki budowlanej.

Reklamy
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu Styczeń 23, 2015 w Orzecznictwo, PCC

 

Tagi: , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

 
%d blogerów lubi to: